Максимальная цена покупки: как найти справедливую цену квартиры для сдачи в аренду

Цена в объявлении и справедливая цена для инвестора — разные числа. Максимальная цена покупки (далее — МЦП) — инструмент SIA, который переводит арендную экономику объекта в одну цифру: наибольшая цена, при которой покупка ещё имеет смысл при вашем целевой доходности. В этой статье — формула, пример и как пользоваться результатом при торге.

Формула максимальной цены покупки

Считать просто:

МЦП = чистая годовая прибыль ÷ целевая доходность − стартовые издержки

Где:

• Чистая годовая прибыль — результат месячной модели: валовый доход (средняя цена за ночь × бронедни) минус операционные расходы минус налог, по трём сценариям;
• Целевая доходность — ваш ориентир (в SIA по умолчанию 6% годовых чистыми);
• Стартовые издержки — ремонт, мебель, техника и прочие разовые вложения до первых денег.

Формула выводится из определения доходности: доходность = чистая прибыль ÷ вложенная сумма, в которой «вложенная сумма» — это цена плюс стартовые издержки.

Пример расчёта

Возьмём студию 40 м²: средняя ночь 4 000 ₽, загрузка 60%, расходы и налог — по типовой модели SIA (подробности — в статье о доходности в Сочи):

• чистая годовая прибыль: ~410 000 ₽;
• целевая доходность: 6%;
• ремонт и мебель: 500 000 ₽.

Считаем: 410 000 ₽ ÷ 0,06 = 6 833 000 ₽; вычитаем 500 000 ₽ → МЦП ≈ 6,33 млн ₽.

Теперь сравните с объявлением: продавец просит 6,3 млн — это ваша цена, объект оправдан. Просит 6,9 млн — переплата ~570 000 ₽, и на этой сумме вы «размазываете» доходность ниже заявленных 6%.

Как МЦП превращается в вердикт

SIA сравнивает МЦП с запрашиваемой ценой и кладёт результат в сводный вердикт:

Соотношение	Смысл	Вердикт
Цена ≤ МЦП	Покупка на справедливой или выгодной цене	ПОКУПАТЬ
Цена чуть выше МЦП	Есть пространство для торга	ТОРГОВАТЬСЯ
Цена заметно выше МЦП	Доходность не достигает цели	НЕ ПОКУПАТЬ

Рядом с вердиктом считается оценка выгодности — насколько «дёшево» или «дорого» объект относительно своей арендной экономики. Чем ближе цена к МЦП, тем выше оценка выгодности; если объект стоит в полтора раза дороже МЦП, оценка выгодности падает к нулю — покупка превращается в ставку на рост рынка, а не на аренду.

Чувствительность: почему одна цифра недостаточна

МЦП зависит от целевой доходности и допущений по аренде. Тот же объект при цели 8% даёт ~4,6 млн ₽ — почти любой Сочи «не проходит». При цели 5% — ~7,7 млн ₽. Поэтому SIA считает не один МЦП, а диапазон по трём сценариям (пессимистичный / базовый / оптимистичный) и показывает, при какой цене объект остаётся приемлемым даже в плохой сезон:

Сценарий	Чистая прибыль	МЦП при цели 6%
пессимистичный	~224 000 ₽	~3,2 млн ₽
базовый	~410 000 ₽	~6,3 млн ₽
оптимистичный	~558 000 ₽	~8,8 млн ₽

Диапазон 3,2–8,8 млн говорит о реальном риске: цена покупки должна оставлять запас под плохой сценарий, а не только под хороший.

Где взять честную «чистую прибыль»

МЦП настолько точен, насколько честна арендная экономика на входе. В самостоятельном расчёте часто ошибаются на загрузке (берут «летние» 90%), на ставке (только пик) и на расходах (забывают налог, уборку, простой между бронями и комиссию площадок). Перед покупкой сверьте три параметра:

1. реалистичная среднегодовая загрузка (в Сочи — 55–65%);
2. среднегодовая ночь, а не июльская;
3. полный список операционных расходов и налог.

Если нужно независимое заключение — закажите аудит: вам приведут по месяцам расходы, налоги, три сценария и сводный вердикт с МЦП. Стартовать можно с тарифов.

Проверить объект

Мы в Яндекс Дзене