Как читать отчёт об инвестиционном аудите: разбор отчёта SIA

Отчёт об инвестиционном аудите недвижимости — не «бумажка», а полноценный документ для решения о покупке. Чтобы не утонуть в таблицах, разберём структуру отчёта SIA по блокам: что должно быть в каждом и как быстро проверять его на прочность.

Блок 1. Паспорт объекта

Что смотреть: корректная площадь, тип права, этаж/вид, год ввода, «фикс-платежи» (ЖКХ, сервисный сбор, налог на имущество), темп продаж в доме для оценки ликвидности. Красные флаги — «кладовка как студия», показ без права собственности в новостройке (подробности).

Блок 2. Помесячная модель

Ядро отчёта. На месяц раскладываются:

• Доход = средняя ночь × месячные коэффициенты сезонности × загрузка × дни (таблицы коэффициентов — в статье о сезонности);
• Расходы — уборка по броням, комиссии платформ, ЖКХ, страховка, резерв на ремонт;
• Налог — отдельной строкой.

Проверка: используйте актуальные объявления на радиусе 500 м от объекта и сопоставьте ставку и загрузку модели с ними. Если «средняя ночь» подозрительно близка к июльской — расчёт завышен.

Блок 3. Три сценария

базовый — опорный, пессимистичный — плохой год, оптимистичный — сильный. Параметры смещения в SIA: пессимистичный (ставка −15%, загрузка −20%), оптимистичный (ставка и загрузка +10%). Смотрите разброс чистой прибыли: если пессимистичный сценарий даёт меньше базового в 2–2,5 раза, у объекта слабый запас к сезону. О том, как устроены сценарии и почему решать надо по нижнему — отдельная статья.

Блок 4. Налоговый блок

Налог на имущество (по кадастровой стоимости) и налог на доход от сдачи (обычно 6% как самозанятый или 13% НДФЛ с учётом вычета). Проверка: корректно ли тип права (жильё/нежильё) и применён ли период после регистрации права собственности. В апартаментах нежилой фонд бьёт по кадастровой ставке — пример экономики.

Блок 5. Максимальная цена покупки и оценка привлекательности

МЦП = чистая прибыль ÷ 6% − стартовые издержки; оценка привлекательности — свёртка «цена ÷ МЦП» с поправками на зону и ликвидность (механика в статье об оценке привлекательности). Быстрая проверка: пересчитайте МЦП сами по формуле из отчёта — цифры должны совпасть до сотен тысяч.

Блок 6. Вердикт и риски

Итог: ПОКУПАТЬ / ТОРГОВАТЬСЯ / НЕ ПОКУПАТЬ + список рисков по объекту (сезонность зоны, сервисные сборы, ликвидность, стадия готовности). Читайте вердикт вместе с рисками: если вердикт «ПОКУПАТЬ» только в оптимистичном сценарии — это не вердикт, а ввод в заблуждение.

Мини-чеклист для проверки любого отчёта

• Помесячная модель, а не «ночь × 365».
• Три сценария с разницей по чистой прибыли 2–2,5×.
• Налог учтён отдельно и по фактическому типу права.
• МЦП совпадает с формулой из статьи.
• Вердикт обоснован пессимистичным и базовым сценариями, а не только оптимистичным.
• Ставки и загрузка сверены с живыми объявлениями объекта.

Отчёт по вашему объекту с полной помесячной моделью и вердиктом можно заказать в аудите SIA; условия — на странице услуг.

Заказать аудит

Мы в Яндекс Дзене