Три сценария доходности квартиры: пессимистичный, базовый, оптимистичный
22 сентября 2026 г. · 3 мин чтения
Одно число доходности вводит в заблуждение: реальность не «средняя», а диапазон. В SIA экономика квартиры считается трижды — пессимистичный, базовый и оптимистичный. Это не усложнение, а способ защитить инвестора от «средней цифры», которая исчезает в первый же плохой сезон. Разберём параметры сценариев и правило решения.
Зачем именно три
- базовый отвечает на вопрос «сколько объект принесёт в типичном году».
- оптимистичный — «сколько при хорошем рынке».
- пессимистичный — «что будет, если год сложится плохо».
Считая только базовый, вы принимаете решение по ожиданию, а не по риску. Разница между сценариями для Сочи значительна: до 2,5 раз по чистой прибыли.
Параметры сценариев
В SIA зафиксированы простые смещения:
| Сценарий | Средняя ночь | Загрузка | Смысл |
|---|---|---|---|
| пессимистичный | −15% | −20% | холодное лето, рост конкуренции |
| базовый | без изменений | без изменений | опорный год |
| оптимистичный | +10% | +10% | сильный сезон, удачный год |
Сдвиги применяются к базовым средней ночи и загрузке, а затем по помесячной модели собирается валовый доход; расходы и налог считаются от вала, поэтому приносят результат менее просадки.
Пример: студия 35 м², средняя ночь 4 300 ₽, загрузка 60%
| Показатель | пессимистичный | базовый | оптимистичный |
|---|---|---|---|
| Средняя ночь | ~3 655 ₽ | 4 300 ₽ | ~4 730 ₽ |
| Загрузка | 48% | 60% | 66% |
| Валовый доход | ~640 000 ₽ | ~941 000 ₽ | ~1 139 000 ₽ |
| Расходы + налог | ~416 000 ₽ | ~531 000 ₽ | ~581 000 ₽ |
| Чистая прибыль | ~224 000 ₽ | ~410 000 ₽ | ~558 000 ₽ |
| Чистая доходность при цене 6,3 млн | ~3,6% | ~6,5% | ~8,9% |
Это тот же пример, что и в статье о МЦП, и видно, почему важно сравнивать цену со всеми тремя: при цене 6,3 млн объект на базовом и оптимистичном сценарии проходит цель 6%, а в плохом году (3,6%) — нет.
Как сценарии превращаются в вердикт
Диапазон МЦП по сценариям:
| Сценарий | Чистая прибыль | МЦП при 6% |
|---|---|---|
| пессимистичный | ~224 000 ₽ | ~3,2 млн ₽ |
| базовый | ~410 000 ₽ | ~6,3 млн ₽ |
| оптимистичный | ~558 000 ₽ | ~8,8 млн ₽ |
Правило простое: цена должна выдерживать пессимистичный. Цена 6,3 млн находится выше консервативного МЦП (3,2 млн), значит, объект зависит от благоприятного года, и в вердикте появится ТОРГОВАТЬСЯ или НЕ ПОКУПАТЬ с оговоркой о запасе. Если же вердикт основан на оптимистичному сценарию (8,8 млн), продавец перекладывает на покупателя весь риск сезона.
Как самостоятельно прогнать три сценария
- Возьмите среднегодовую ночь и загрузку — это базовый сценарий.
- Для пессимистичного умножьте ночь на 0,85, загрузку на 0,8; для оптимистичного — на 1,1.
- Соберите валовый доход по месяцам с коэффициентами (см. сезонность), вычтите расходы и налог.
- Сравните чистую прибыль каждого сценария и цену объекта. Точку «цена ÷ МЦП» положите против всех трёх — это и есть набор для вердикта.
Хотите, чтобы сценарии к вашему объекту посчитал аналитик — закажите аудит или сначала посмотрите тарифы.
Вопросы и ответы
Что такое базовый сценарий в расчёте доходности?
Это опорный сценарий: средняя ночь и загрузка берутся на среднегодовом реалистичном уровне (для Сочи — 55–65% загрузки) с помесячными коэффициентами сезонности. От базового сценария считается основной прогноз дохода.
Чем пессимистичный сценарий отличается от базового?
В модели SIA консервативный сценарий снижает ставку на 15%, а загрузку — на 20%. Это имитация холодного лета, сильной конкуренции и экономического спада — «плохой, но возможный» год.
Нужен ли позитивный сценарий, если деньги любят тишину?
Да, как верхняя граница и индикатор потенциала. Он показывает, сколько объект способен заработать в хорошем году, — но решение о покупке нельзя принимать по нему одному.
По какому сценарию принимать решение о покупке?
По пессимистичному сценарию: если объект окупается и выходит на целевую доходность даже в плохом году, покупка устойчива. Базовый используется как ожидаемая доходность, оптимистичный — как бонус.
Материал подготовлен в информационно-справочных целях и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Приведённые расчёты основаны на модельных допущениях, зависят от исходных данных и не гарантируют каких-либо результатов или доходности.
Хотите знать цифры своего объекта?
Закажите инвестиционный аудит: расчёт по месяцам, три сценария доходности и вердикт относительно цены покупки.
Заказать аудит